台湾VS大陆，台北VS北上深，台湾楼市已进入下跌周期，大陆房价呢？
前言：
相比美国、加拿大和澳大利亚，台湾从来不是大陆人海外投资的热点地区，甚至远不及香港在大陆人心中的地位。
而台湾的房地产市场经历了几度涨跌，在2008年金融危机后上涨至去年转跌。另一边，台湾市民也在抱怨房价越来越高，买房贵、买房难成为了普通民众的最大难题。
与大陆相同的是，投资性需求在上一波上涨中占了很大比例，而下跌却有碍于政策的限制和需求的下降。那么，台湾房价有没有泡沫？有投资价值吗？本文对台湾房产市场进行初步分析，以供参考。
台湾行政图 ↓↓↓
先来看看台湾整体的经济状况：
台湾GDP年增幅 ↓↓↓
明显看到，经历了2008年全球金融危机后的台湾，在2010年迅速恢复，从2009年的-8.8%的大幅下跌到10%的增幅，增长了近20%；但从2010年后，台湾经济便开始漫长下行期，直到2015年再次陷入负增长区间。
再来看台湾的整体房价走势（数据来源：台湾内政部统计处）↓↓↓
台湾整体房价在1.2万-1.4万人民币元/平方米，从2008年至今涨幅达30%，但近三年仅上涨4%，相比其他欧美国家，或者新加坡香港，都差得很远。与大陆相比，台湾整体房价相当于二三线城市的水平，如合肥、武汉、郑州等。
台湾6都市房产平均单价（数据来源：台湾内政部统计处）↓↓↓
台北市房价与北北上深对比（数据来源：台湾内政部统计处与中国指数研究院）↓↓↓
台北是个例外，其房价明显“鹤立鸡群”，2016年3月平均单价达3.6万元/平方米，与北京上海相差无几，新北市位于第二档位，3月均价为1.8万元/平方米，其他主要县市则在1.5万元/平方以下。
受益于上世纪末的高速经济增长，台北市房价也快速爬升，远超北上深，而在近年中国经济持续高幅增长时，台湾经济增长乏力，台北房价也慢慢被北上深赶上，在今年初房价暴涨后，被深圳反超。
但台湾房价在2014年后涨幅不断收缩。在住宅价格指数对比中，从2014年3季度开始有城市房价下跌，而在2015年下半年，6个主要城市房价均呈下跌之势，且跌幅不断扩大。
台湾及6都市房价指数较上季增幅（数据来源：台湾内政部统计处）↓↓↓
台北和新北市跌幅最为明显，2015年四季度台北跌幅达3.5%，也是近十年来首次连续三季下跌。而近三年来，台北市房价跌幅达10%！
判断房地产市场是否存在泡沫标准不一，我们以房价收入比、贷款负担率、房价租金比等几项主要指标来衡量台湾房地产市场是否存在泡沫。
台湾房价收入比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
国际公认正常范围内的房价收入比为3~6倍，而2014年台湾整体的房价收入比达到了8.41，高于正常水平。台北和新北市更是高达15.73倍和12.78倍，也就意味着台北市民不吃不喝拼命工作15.7年才能买得起一套房子，若再加上生活开销、房产税（台湾每年需缴房产税）等开支，估计这一时间扩大至20-40年。
而同一时间，内地35个大中城市2015年的房价收入比均值为10.2，高于台湾，其中深圳高达27.7倍，上海（20.8倍）、北京（18.1倍）、厦门（16.6倍）都要高于台北市。
贷款负担率（图片来源：StockFeel）↓↓↓
正常标准的房贷负担率低于33%，台湾整体为35.6%，也高于正常标准。台北和新北市更是高达66.6%、54.1%，以为着每个家庭每月所得一半以上甚至三分之二都要还房贷，压力还是很大的。
不动产余额占GDP比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
不动产余额为购房贷款、房屋修缮贷款和开发商贷款的总和，也可称为不动产授信余额，国际上将此比例是否超过40%作为房产泡沫化的警戒线，而台湾的占比最高时接近50%。而在2010年，台湾推出选择性信用管制，也使得不动产余额连续四年下降，但仍高于警戒线。
房价租金比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
房价租金比，也即房屋价格与租金的比例，计算购房后出租多少年才能回本，正常标准在20倍（即20年）以下，而台湾的房价租金比高达64倍，全球第一，意味着房东需要64年才能收回购屋成本，少年郎都熬成了白发翁。
投资性需求占比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
投资性需求占比，显示楼市中的投资性需求是否过高，一般标准为20%以下，台湾的这一比例从2012年四季度开始超过正常标准，2014年底仍为23%，投资风气仍存在。
空屋率（图片来源：StockFeel）↓↓↓
空屋率（房屋空置率）越高，意味着自住需求不高，可作为判断房地产泡沫的指标之一，正常范围低于10%。台湾的空屋达156万套，空置率接近20%，且六个主要都市的空置率均在红线以上。
从以上6项指标综合来看，台湾全部超过正常值，因此目前的台湾房地产市场泡沫是存在的，尤其是台北市和新北市，泡沫明显。再加上目前台湾人口老龄化严重，购房需求下降等因素，虽然房价有所下跌，但对于台北民众来讲，购房成本依然难以负担。
2008年来持续上涨的房价使得民怨载道，政府也不断出台一系列措施打压房价，但收效甚微。而2016年1月1日政府推出房产税和地价税正式合一，解禁奢侈税等政策，寄希望降低购房成本来打压房价上涨，如今还看不到效果。
台湾房价下跌并非首次。过去25年来，台湾房价经历过四次大小暴跌，包括1990年房市股市万点齐反转、1997年亚太金融危机、2003年SARS疫情、2008年全球金融危机。除去后三次系外部因素引起外，1990年的暴跌则是因政府出台调控措施，被称为“黑暗1990年代”，其经验也更值得借鉴。
1970年代开始，台湾经历了相对高速发展阶段，80年代后期货币充足，也造成大量热钱流动，经历了城市化、8%-10%的高GDP增速和较高的通胀时期。其间，1989年经历了股市疯狂高涨和泡沫破灭。
而台湾房价的起伏跟随经济的发展而变化。从1970年开始，台湾房地产市场高速成长，80年代缓慢增长，90年代却开始衰退。1988年台湾房价相比70年代涨幅达到了97.2%，台北核心区的上涨达到了200%，大批热钱和投机投资行为进入楼市，推高房价，与目前大陆的房价形势很类似。
于是，台湾政府开始出台一系列调控措施，开始追查购屋资金来源并紧缩银根，限制房地产信贷放款，对空地限期完工、对两栋以上房屋课征累进税率等。本次动作之大，直接导致台湾股市崩盘，戳破了股市泡沫。1990年开始，房价下跌，并长期保持低迷。
而从2008年至今的楼市，则与1980年代颇为相似。起因是2008年政府降低了赠与税和遗产税，吸引大量海外资金回流，但有没有限制不准进入房地产业，造成投资和投机盛行，一直上涨至今。
但从去年开始的下跌，却不同于90年代政府主动刺破泡沫，最根本的或许还是供应关系上。一个被容易忽略的数据是，目前台湾的住宅存量已经超过家庭总户数，也就是在宏观上，供应超过了需求。
这也反映出购房需求的进步一下降。据台湾内政部不动产资讯平台数据，自2013年开始，台湾整体购房需求呈直线下降，或许成为主要原因。
台湾住宅购房需求趋势（数据来源：台湾内政部不动产资讯平台）↓↓↓
而我们从台湾市场中跳脱出来，从周期看，如今的台湾房地产市场又陷入另一个下跌周期中。虽然房价不可能一直跌下去，而纵观整体经济形势、政治因素和长期人口结构，台湾的房价至少需要4-5年时间恢复，或许2020年是一个关键时间点。
结束：
从台湾房地产市场的过去，总能看到大陆北上深的影子。同是中国人，具有相同文化的根底，对家庭有相同的传统观念，对消费和住房具有相同的心理状态。而经济发展经历的历史时期基本重合，因此，台湾尤其是台北市的楼市走向，更具有可比性和借鉴意义。
与台湾相同的是，大陆的房地产市场百分百是在泡沫中；但是与台湾不同的是，房地产是大陆的支柱产业，政府不敢主动刺破泡沫，这引发的连锁性危机可能要比想象的严重。
四小龙的威名如今只留存在旧日江湖之中，相比新加坡、韩国和香港，台湾掉队的步伐太大。今年的“5·20”新局交替，小马哥给蔡英文留下的连续三季度经济负增长的“烂摊子”，台湾民众对于未来的期待，或许要搁浅一段时间了。
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